Umowa deweloperska jest podpisywana w zgodzie z tzw. ustawą deweloperską, a więc Ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 Nr 232, poz. 1377 ze zm.). Można ją określić typem umowy przedwstępnej, choć jej status prawny oraz zakres, jaki obejmuje, są odmienne.

^{Kupujesz dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego? Przygotuj się na dodatkowe z nich będzie taksa notarialna. To nic innego koszty ponoszone u notariusza za wykonanie konkretnych czynności prawnych związanych z nabyciem nieruchomości. Zastanawiasz się, na kim spoczywa odpowiedzialność za ich uregulowanie – czy na przyszłym właścicielu nieruchomości czy może na deweloperze? Za moment rozwiejemy Twoje opłaca notariusza przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?Co do zasady, koszty notarialne związane z nabyciem nieruchomości reguluje kupujący – czyli osoba, która zostaje jej właścicielem. Dotyczy to jednak wyłącznie działań na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego sprawa ma się nieco inaczej. Wysokość oraz ewentualny podział kosztów będą zależały od tego, jakiego typu umowa zostanie sporządzona w obecności urzędnika opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomościTo, ile wyniesie taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu transakcji. Aby lepiej rozeznać się w poszczególnych opłatach, poniżej przedstawiamy maksymalne stawki taksy przedmiotuPodstawa taksy notarialnejDodatkowy % od nadwyżkido zł100 zł–od zł do zł100 zł3%od zł do zł310 zł2%od zł do zł710 zł1%od zł do zł1010 zł0,4%od zł do zł4770 zł0,2%od zł6770 zł0,25%Przykład:Cena transakcyjna mieszkania: zł Podstawa taksy notarialnej: 1010 zł + dodatkowy procent od nadwyżki: 1200 zł Maksymalna taksa notarialna wynosi: 2210 złUmowa deweloperska – podział opłat u notariuszaZ podziałem kosztów mamy do czynienia podczas podpisywania umowy deweloperskiej (przedwstępnej), która musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Zasadę tę warunkuje art. 26. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.„Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.”Zgodnie z jej zapisem, opłaty te powinny obciążyć obie strony w równych częściach. Zabezpiecza to interesy kupującego i dewelopera, a jednocześnie zobowiązuje do zachowania warunków określonych w umowie (np. wybudowania nieruchomości).Umowa przyrzeczona – kto płaci za notariusza?W przypadku umowy o przeniesienie własności do nieruchomości (umowa przyrzeczona) koszty ponosi już wyłącznie nabywca. Deweloper zrzeka się praw do lokalu lub domu, a te z kolei przechodzą na kupującego. Z tego powodu to właśnie on jest zobowiązany do uiszczenia całej taksy notarialnej. W skład tej kwoty może wejść również sporządzanie aktu notarialnego oraz wniosku o otwarcie księgi notarialne dotyczące nieruchomości: to warto wiedziećPrzed podjęciem decyzji o zakupie domu, mieszkania lub lokalu z rynku pierwotnego należy sprawdzić, czy i kiedy możesz spodziewać się dodatkowych kosztów – bądź na to wszelkie wątpliwości rozwiej już na początku, na przykład podczas ustalania szczegółów współpracy z deweloperem.} Umowa deweloperska a kredyt. Umowę deweloperską można podpisać jeszcze przed uzyskaniem decyzji kredytowej. Jednak wówczas trzeba wynegocjować z deweloperem takie postanowienia, które będą gwarantowały możliwość odstąpienia od umowy z powodu ewentualnej negatywnej decyzji kredytowej ze strony banku bez żadnych dodatkowych kosztów.

Profesjonalna analiza zapisów umowy deweloperskiej to usługa skierowana dla nabywców nieruchomości, którzy chcą sprawdzić, czy zapisy umowy zostały sformułowane w korzystny dla nich sposób. Weryfikacja umowy deweloperskiej przez prawnika ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego kupującego przed podpisaniem umowy. Mnogość kwestii uregulowanych w tym akcie sprawia, że wielu klientów nie wie, na co zwrócić uwagę, czyli które zapisy umowy są tak naprawdę istotne z ich punktu widzenia. Warto podkreślić, że zakup nieruchomości od dewelopera stanowi bardzo ważną inwestycję, w wielu przypadkach finansowaną kredytem hipotecznym. Umowa deweloperska to kompleksowa umowa mająca na celu przygotowanie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, często spisana na kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu stronach, opisująca szczegółowo obowiązki stron, czyli kupującego oraz dewelopera. Projekt umowy jest zwykle przygotowywany przez dewelopera i przekazywany kupującemu do akceptacji. W ramach analizy zapisów umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy zapisy umowy, które przygotował deweloper, nie naruszają interesu klienta. Po przeanalizowaniu projektu umowy deweloperskiej klient otrzymuje: informację o ryzykownych zapisach umowy, propozycje zmian umowy, odpowiedź na konkretne pytania w formie pisemnej, możliwość konsultacji telefonicznej lub osobistej z prawnikiem. Termin wykonania usługi, tj. sprawdzenia umowy deweloperskiej wynosi maksymalnie 4 dni robocze. Przy czym możliwe jest także zweryfikowanie umowy w trybie ekspresowym - na następny dzień. Koszt analizy umowy deweloperskiej wynosi 590 zł. Konsultacja w sprawach umowy deweloperskiej lub poszczególnych kwestii - od 200 zł. Istnieje też możliwość skorzytania z porady prawnej dotyczącej wybranych kwestii związanych z zawarciem umowy deweloperskiej oraz analizy tylko niektórych jej zapisów - indywidualna wycena. W celu skorzystania z usługi zapraszmy do kontaktu - e-mail: kancelaria@ Zobacz też: Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania związane z umową deweloperską Co to jest umowa deweloperska? Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa (najczęściej odrębnej własności lokalu mieszkalnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W umowie tej określone są wszelkie zobowiązania stron, w szczególności tak istotne dla nabywcy jak określenie ceny, harmonogramu płatności czy też powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. Czym różni się umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej? Umowa rezerwacyjna to umowa, na podstawie której następuje wyłączenie konkretnego lokalu z oferty sprzedaży na określony czas, najczęściej 30-60 dni. Tym samym lokal zostaje zarezerwowany na rzecz konkretnego klienta. Dopiero następnie podpisywana jest umowa deweloperska. Czy umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego? Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Kiedy po zawarciu umowy deweloperskiej stanę się właścicielem mieszkania? Umowa deweloperska jest pierwszym krokiem na drodze do uzyskania własności mieszkania. Po zakończeniu budowy konieczne będzie ponowne udanie się do notariusza w celu zawarcia kolejnej umowy, w której zostanie ustanowiona i przeniesiona na nabywcę odrębna własność lokalu. Kupuję mieszkanie od dewelopera, jednak zaproponowano mi umowę przedwstępną zamiast umowy deweloperskiej. Czy jest to prawidłowe? Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli przedmiotem kupna jest mieszkanie w zakończonej już inwestycji. Wówczas zawiera się najczęściej umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu. Należy zaznaczyć, iż nie jest to umowa deweloperska i jako taka nie podlega ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oznacza to, że nie musi zawierać ona wielu elementów sprzyjających ochronie praw nabywcy, które wskazane są w tej ustawie. Tym bardziej zatem warto dokładnie przyjrzeć się postanowieniom takiej umowy. Czy po zawarciu umowy deweloperskiej mogę zrezygnować z zakupu mieszkania? Warunki odstąpienia od umowy są wskazane w umowie deweloperskiej. Nabywca mieszkania co do zasady nie może zatem odstąpić od umowy, jeśli nie wystąpi jedna z tych sytuacji. Czasami w umowach deweloperskich przewiduje się prawo odstąpienia bez podania przyczyny, lecz jest to najczęściej obwarowane koniecznością zapłaty określonej kwoty tytułem odstępnego. W indywidualnych przypadkach możliwość rozwiązania umowy deweloperskiej będzie możliwa jedynie za zgodą dewelopera. Zobacz więcej: Odstąpienie od umowy deweloperskiej Czy można zmienić postanowienia umowy deweloperskiej już po jej zawarciu? Tak. Możliwa jest zmiana postanowień umowy w w drodze aneksu w formie aktu notarialnego. Deweloper musi jednak wyrazić zgodę na tę zmianę. Ponieważ zwykle nie będzie to w jego interesie, istotne jest przeanalizowanie postanowień umowy przed jej zawarciem, ponieważ na tym etapie łatwiej jest wynegocjować korzystne dla nabywcy postanowienia. Jak sprawdzić doświadczenie dewelopera? Informacje o doświadczeniu dewelopera można znaleźć w prospekcie informacyjnym. Obejmują one dane o zakończonych pzedsięwzięciach deweloperskich. Należy nadmienić, że najwięksi deweloperzy na rynku często operują w ramach grup kapitałowych, a każde z przedsięwzięć deweloperskich jest realizowane przez odrębną spółkę celową. W takiej sytuacji w prospekcie informacyjnym nie znajdziemy informacji o doświadczeniu dewelopera, gdyż przedsięwzięcie jest realizowane przez spółkę nowoutworzoną. W trakcie odbioru stwierdziłem wady mieszkania? Czy mogę odmówić jego odbioru? Co do zasady, jeśli nabywca w trakcie odbioru mieszkania stwierdzi wady, powinien zażądać wpisania ich do protokołu odbioru. Następnie deweloper w terminie 14 dni powinien zająć stanowisko co do przedstawionych wad. Wady uznane przez dewelopera powinny być usunięte co do zasady w terminie 30 dni od spisania protokołu. Odmowa odbioru mieszkania możliwa jest jedynie w sytuacji, gdy stan mieszkania lub domu odbiega od umowy w sposób rażący np. występują wyraźne wady konstrukcyjne zagrażające normalnemu korzystaniu z nieruchomości. Co zrobić, gdy w czasie odbioru mieszkania nie zauważyłem wszystkich wad? Niewskazanie w protokole odbioru wady nie pozbawia nabywcy możliwości domagania się jej usunięcia przez dewelopera. Nabywane od dewelopera nieruchomości objęte są bowiem 5-letnią rękojmią na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym. Należy w takiej sytuacji wystosować pismo do dewelopera z opisem wady oraz sformułować odpowiednie żądanie. Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej? Trudno wskazać najistotniejsze elementy w umowie deweloperskiej, które decydują o tym, czy jest ona korzystna dla klienta, gdyż często z jednej strony ich suma decyduje o istotnym ryzyku, a w innym przypadku wysoce niekorzytne może być jedno krótkie postanowienie. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę na: 1) opis przemiotu umowy - czy odpowiada zapewnieniom dewelopera 2) cena i harmonogram płatności 3) terminy – czy są precyzyjnie określone i odpowiadają wcześniejszym uzgodnieniom 4) kwestie związane z odbiorem mieszkania 5) kary umowne – zarówno ich wysokość, jak i przypadki, w których nabywca będzie uprawniony do ich otrzymania 6) wszelkie niestandardowe postanowienia umowne, które mogą gwarantować deweloperowi określone prawa 7) postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy 8) postanowienia dotyczące możliwości zmiany ceny 9) sposób zabezpieczenia środków nabywcy. Zobacz więcej: Kary umowne w umowie deweloperskiej Jaki jest koszt zawarcia umowy deweloperskiej u notariusza? Wszelkie koszty notarialne związane z zawarciem umowy deweloperskiej są ponoszone po połowie przez dewelopera i nabywcę. Wysokość taksy notarialnej zależna jest od wartości nieruchomości. Często deweloperzy ustalają z notariuszem stawkę indywidualnie, dlatego aby dowiedzieć się jaki będzie koszt aktu notarialnego należy zapytać dewelopera.

Umowa deweloperska jest narzędziem prawnym, którego celem jest uregulowanie zasad ochrony praw nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym. Pozwala ona deweloperom na pozyskanie inwestorów na etapie planowania i budowy nieruchomości, co jest korzystne zarówno dla deweloperów jak i nabywców. Jest to nowy typ umowy notarialnej, który

Umowa deweloperska - definicja Umowa deweloperska według definicji to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia po zakończeniu budowy na kupującego prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego. W umowie tej klient zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego - nie wywołuje więc skutków rozporządzających. Odrębną umowę przeniesienia własności zawiera się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego i na podstawie tej umowy nabywca uzyskuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym (umowa przeniesienia własności). Umowie deweloperskiej często towarzyszy zawierana również z deweloperem umowa przedwstępna, dotycząca miejsca postojowego, komórki lokatorskiej czy udziału w drodze dojazdowej. Umowa deweloperska w praktyce Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Umowę deweloperską jako obowiązkową wprowadziła ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie wiosną 2012 roku. W praktyce dla kupującego taka umowa stanowi zabezpieczenie, dając mu gwarancję tego, że deweloper wywiąże się z obowiązków, których się podjął. Ustawa zawiera dokładne określenie, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej, aby była ważna. Strony mogą wprowadzić do umowy dodatkowe regulacje, zgodnie z zasadą swobody umów, pod warunkiem jednak, że postanowienia te nie będą się sprzeciwiały naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego. Forma aktu notarialnego Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) przewidują bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Nabywca, jeżeli jest zdecydowany na podpisanie umowy dotyczącej konkretnego mieszkania albo domu, przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej, która później zostanie zawarta, tak aby mógł się z nim wcześniej zapoznać. Umowa deweloperska przed kredytem Może się zdarzyć, że klient podpisze umowę deweloperską, jednak bank z różnych przyczyn nie wyrazi zgody na udzielenie mu kredytu. Dlatego tak ważne jest, aby do umowy deweloperskiej przed kredytem dopisać klauzulę o możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy w przypadku, kiedy bank nie udzieli klientowi kredytu. Umowa z deweloperem - kto ponosi koszty? Koszty umowy deweloperskiej ponoszone są po połowie przez dewelopera i nabywcę.

Ten kolejny termin musi być oddalony od poprzedniego o co najmniej 60 dni. Jeśli na przeszkodzie odbioru mieszkania, czy też stawienia się u notariusza stoi siła wyższa, deweloper nie może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Umowa deweloperska – inne możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej

MDM NT DeweloperMDM NT to nowoczesna spółka, która od lat z powodzeniem działa w branży budowlanej. Podstawy, którymi firma kieruje się podczas przeprowadzania swoich inwestycji to: profesjonalizm, rzetelność, przejrzystość. Spółka jest inwestorem Bukowego Przedmieścia. Umowa deweloperska MDM NT DeweloperPrzed wizytą u notariusza i podpisaniem umowy deweloperskiej, warto dokładnie się z nią zapoznać. Jeśli deweloper MDM NT dostarczył Ci już draft umowy, to zachęcamy do przesłania nam dokumentacji do szczegółowej analizy. Nasi prawnicy z Pewny Lokal przeprowadzą drobiazgowy audyt techniczny, który odpowiednio zabezpieczy Twoje stanu technicznego MDM NT DeweloperNatomiast jeśli jesteś już na etapie oczekiwania na odbiór techniczny lokalu, to zapraszamy do umówienia naszego inżyniera na przegląd techniczny. Nasz specjalista zgłębi aspekty techniczne i wpisze w protokół wszelkie odnalezione wady i usterki. Dzięki temu deweloper MDM NT będzie zobowiązany do usunięcia odnotowanych nieprawidłowości. Umowa deweloperska według stanu prawnego obowiązującego do 30 czerwca 2022 r. i od 1 lipca 2022 r. Wnioski o wpis roszczeń składane przez notariusza

Materiał Partnera Decydując się na nabycie nieruchomości, musimy pamiętać o kosztach wynikających nie tylko z ceny zakupu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, zawarcie umowy deweloperskiej musi mieć charakter aktu notarialnego, co oznacza konieczność poniesienia kosztów notarialnych. Każda umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – wyjaśnia nasz rozmówca z Przedsiębiorstwa Budowlanego Ekodom . Choć wiąże się to z dodatkowymi kosztami, dla nabywcy jest bardzo korzystną praktyką, gdyż zabezpiecza przede wszystkim jego interesy. Co wchodzi w skład opłaty notarialnej, w jakim stopniu obciąża ona nabywcę i co zrobić, by odczuć ją najmniej dotkliwie? Składniki opłaty notarialnej Sporządzenie umowy deweloperskiej u notariusza generuje koszty, na które składa się taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla prawnika, opłata za wypisy aktu notarialnego, opłata sądowa na poczet wniosku o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej oraz podatek VAT od taksy notarialnej i opłaty za wypisy. Stawki opłat notarialnych Tylko niektóre z wymienionych opłat mają stałe stawki. Opłata sądowa wynosi zawsze 150 zł, zaś opłata za jedną rozpoczętą stronę wypisu aktu notarialnego to maksymalnie 6 zł. Należy przy tym pamiętać, że wypis zawiera wszystkie załączniki umowy, a więc również za nie przyjdzie nam zapłacić. Inaczej rzecz ma się w kwestii taksy notarialnej oraz podatku VAT – wysokość tych opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości. Taksa notarialna przy zawieraniu umowy deweloperskiej nie może wynosić więcej niż połowa stawki maksymalnej. Stawki maksymalne dla lokali w konkretnych przedziałach cenowych określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Podatek VAT wynosi 23% od taksy notarialnej i opłaty za wypisy. Co można negocjować? Większość kosztów wchodzących w skład opłaty notarialnej ma charakter urzędowy i nie sposób ich negocjować. Wyjątkiem jest wysokość samej taksy notarialnej. Ustawa reguluje jedynie jej maksymalną wysokość, a zatem zejście z ceny jest możliwe przy dobrej woli notariusza. Kto pokrywa koszty notarialne umowy deweloperskiej? Bardzo ważną, a zarazem korzystną dla nabywcy zasadą jest równy podział kosztów notarialnych umowy między obiema stronami. Kupujący i deweloper są prawnie zobowiązani do podziału kosztów dokładnie po połowie, a obciążenie nabywcy większą częścią opłaty jest bezprawne. Warto zwrócić uwagę, że ta reguła obowiązuje jedynie podczas zawierania umowy deweloperskiej. Podczas zawierania umowy przenoszącej własność, którą zawiera się już po dokonaniu odbioru lokalu, całość kosztów notarialnych umowy spoczywa właśnie na nabywcy. Dziękujemy za ocenę artykułu Błąd - akcja została wstrzymana Polecane firmy Przeczytaj także

Umowa deweloperska. Jeśli planujesz zakup nieruchomości od dewelopera, musisz pamiętać, że konieczne będzie podpisanie stosownej umowy. W tym przypadku będzie to tak zwana umowa deweloperska, która jest niezwykle istotnym aktem prawnym. Mówi ona o obowiązkach obu stron, a więc zarówno kupującego, jak i dewelopera. ^{Z tego artykułu dowiesz sięUmowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Czym jest umowa deweloperska?Co powinna zawierać umowa deweloperska?Opis przedmiotu umowyPrzynależnościMetraż Pomiar metrażuTerminyStandard wykończenia mieszkaniaŚrodki ochrony nabywców Opis nabywanego mieszkania lub domuProspekt informacyjnyUmowa deweloperska a korzystanie z usług notariuszaNotariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?Ile zapłacę za usługi notariusza?Pozostałe opłaty notarialneUmowa rezerwacyjna – jak wygląda?Odsetki, kary umowne i odstąpienie od umowyOdsetkiKary umowneOdstąpienie od umowyKredyt a rezygnacja z umowySprawdzenie umowy deweloperskiej Podsumowanie Pobierz wzór umowy deweloperskiej Umowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Osoby decydujące się na zakup mieszkania często rozważają ofertę deweloperską. Jest to coraz popularniejsza w Polsce forma inwestycji we własne, wymarzone mieszkanie lub dom. Nowoczesna infrastruktura, nowe budownictwo i otoczenie, do którego inwestorzy przykładają szczególną uwagę to rozwiązanie, które bierze pod uwagę większość kupujących. Wraz z zakupem mieszkania deweloperskiego zachodzi konieczność podpisania szczególnego rodzaju umowy – umowy deweloperskiej. Niniejszy artykuł zawiera niezbędne informacje, które w znacznym stopniu ułatwią proces podpisywania umowy deweloperskiej, wskażą kruczki i punkty, przy których należy zachować szczególną ostrożność. Artykuł stanowi komentarz do umowy deweloperskiej, jednak nie wyczerpuje tematu całkowicie. W celu gwarancji skuteczności i podjęcia najlepszej decyzji warto skorzystać z pomocy doświadczonych doradców, którzy znają się na swoim fachu i chętni podpowiedzą najkorzystniejsze dla nabywcy rozwiązania. Nasza firma współpracuje z doświadczonymi prawnikami z kancelarii wyspecjalizowanej w analizie umów deweloperskich. Zachęcamy do kontaktu w celu zlecenia analizy umowy deweloperskiej przez doświadczonego adwokata lub radcę jest umowa deweloperska?Umowa deweloperska to nic innego jak pewnego rodzaju dowód zobowiązania obu stron – zarówno strony kupującej, jak i dewelopera – podpisanego notarialnie. Wraz z jego podpisaniem deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę mieszkania lub domu praw związanych z jego użytkowaniem. Przeniesienie to następuje zaraz po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloperem jest osoba fizyczna, spółka bądź spółdzielnia, prowadząca działalność gospodarczą. Przedsięwzięciem deweloperskim, którym zajmuje się deweloper, jest więc wybudowanie określonej przestrzeni mieszkalnej – domu lub określonej liczby mieszkań, ich wyodrębnieniu, a następnie przeniesieniu prac własności na osoby, które je kupiły i podpisały umowę deweloperską. Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, na poczet zakupu mieszkania za określoną wcześniej powinna zawierać umowa deweloperska?Szczegółowy opis zawartości umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej najważniejsze elementy to:Określenie stron umowy,Opis przedmiotu umowy,Miejsca i daty podpisania umowy,Cenę nieruchomości,Informacje o nieruchomości, na której dokonywana jest inwestycja budowlana,Wypis cech nabywanego mieszkania lub domu,Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,Opis powierzchni oraz układu pomieszczeń,Określenie sposobu, w jaki dokonuje się pomiaru powierzchni,Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych powierzchni,Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,Wysokość kosztów oraz termin ich spłaty przez nabywcę lokalu,Informacje na temat rachunku powierniczego,Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,Określenie wysokości odsetek i kar umownych,Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,Zgody bankowe i zgody wierzycieli,Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na się teraz bardziej szczegółowo niektórym z elementów umowy deweloperskiej pod kątem istotnych elementów, na które należy zwrócić przedmiotu umowyNależy zwrócić uwagę, czy został on ujęty precyzyjnie. Często bowiem dochodzi do zbyt pospiesznego określenia go przez dewelopera. W umowie powinien znaleźć się opis lokalu, a także jego przynależności, czyli np. garażu, miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej. Nabywając nowe mieszkanie lub dom, należy zwrócić uwagę, czy w umowie zostały zawarte informacje o tym, że deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść prawa do lokalu o określonej powierzchni. Każde z pomieszczeń powinno być opisane osobno, a całość powinna być opatrzona rzutem architektonicznym. Wiele umów deweloperskich traktuje tę kwestię po macoszemu: zawiera jedynie ogólny opis pomieszczeń i plan architektoniczny, który jest raczej szkicem, rysunkiem, niż planem architektonicznym. Nabywający ma prawo poprosić dewelopera o uszczegółowienie opisu pomieszczeń i dołączenie precyzyjnego planu architektonicznego. PrzynależnościMoże to być między innymi wspomniany już garaż, miejsce postojowe, komórka lokatorska. W umowie powinien być zawarty szczegółowy opis tych pomieszczeń. Deweloper powinien także dołączyć rzut architektoniczny każdej z przynależności. Jeśli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej, lub garażowej, należy więc zwrócić uwagę, aby deweloper zawarł w umowie zobowiązanie do podpisania przez niego tzw. umowy quoad usum – podziału na korzystanie. To daje gwarancję, że nabywca, jako właściciel wydzielonej przestrzeni, może korzystać z niej na wyłączność, bez osób trzecich. Metraż To jedna z najistotniejszych, z punktu widzenia nabywcy, kwestii. Kiedy zaczynamy szukać mieszkania lub domu, jest to jedna z istotniejszych spraw, według której dokonujemy ostatecznego wyboru. Należy więc zwrócić uwagę na to, że podany w umowie metraż, w przypadku podpisywania umowy na nieruchomość będącą jeszcze w trakcie budowy, jest metrażem projektowanym, Tak więc nie jest możliwe wpisanie prawdziwego metrażu. Ostateczny metraż często różni się od podanego w umowie. Co z tym zrobić? Wszystko zależy od zwartych w umowie klauzul. Umowa deweloperska może zawierać w sobie sposoby rozwiązania sytuacji niezgodności pomiędzy metrażem na umowie a metrażem rzeczywistym. W zależności od zastosowanych rozwiązań chronią one mniej lub bardziej interesy nabywcy nieruchomości. Najkorzystniejszym dola nabywcy zapisem będzie zapis, zgodnie z którym w razie wystąpienia różnic między metrażem projektowanym a ostatecznym, należy nam się zwrot części pieniędzy. Umowa może także zawierać zapis o możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy, w przypadku, gdyby metraż ten był znacząco od siebie różny. Ostatnim elementem najkorzystniejszego rozwiązania jest zawarcie w umowie informacji, iż w przypadku uzyskania większego metrażu nabywca nie dopłaca do niego dodatkowej korzystną sytuacją jest ta, kiedy w umowie nie zostanie zawarty zapis o konieczności zwrotu części środków przez dewelopera lub możliwości odstąpienia od umowy. Pomiar metrażuOstatnią ważną kwestią w przypadku metrażu, która powinna nas szczególnie zainteresować, jest kwestia tego, w jaki sposób dokonany zostanie pomiar metrażu. Do wskazania przez dewelopera tej kwestii w umowie zobowiązuje ustawa deweloperska. Kwestia ta powinna zostać zawarta w prospekcie umowy. Obecnie standardem w kwestii pomiarów metrażu jest norma PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015TerminyW przypadku inwestycji budowlanej w umowie podanych powinno zostać kilka istotnych terminów. Są to:Termin zakończenia prac budowlanych,Termin uzyskania przez dewelopera zezwolenia na użytkowanie,Termin odbioru technicznego mieszkania lub domu,Termin podpisania umowy przenoszącej własność na te wyznaczają kolejne etapy inwestycji deweloperskiej i kupna mieszkania od dewelopera. Zgodnie z kolejnością deweloper musi najpierw ukończyć budowę, następnie otrzymać dokument potwierdzający możliwość zamieszkania budynku przez nabywców, następnie przeprowadzić odbiór techniczny wszystkich powierzchni, a na końcu podpisać umowę przenoszącą własność. Pomiędzy poszczególnymi etapami może minąć niejednokrotnie wiele miesięcy. Niejednokrotnie nabywcy mylnie twierdzą, że będą mogli przeprowadzić się do mieszkania zaraz po jego wybudowaniu. Ustawa deweloperska zakłada, że jedynie przekroczenie przez dewelopera terminu podpisania umowy przenoszącej własność skutkuje możliwością odstąpienia od umowy oraz prawa do żądania zwrotu zapłaconych przez nabywcę rat. Pozostałe terminy mogą się nieco różnić. Warto więc zadbać, aby w umowie znalazły się zapisy o dodatkowych obostrzeniach, nakładanych na dewelopera, w momencie przekroczenia terminów. Obostrzeniami tymi mogą być np. kary umowne. Ważnym jest również zwrócić uwagę na to, jaka odległość terminów została ujęta pomiędzy terminem zakończenia prac budowlanych a terminem przeniesienia praw. Istnieje ryzyko, że zbyt długi okres (np. rok) może oznaczać, iż deweloper już w momencie podpisywania umowy obawia się jakichś kwestii związanych z realizacją inwestycji. Standard wykończenia mieszkaniaJest to specyfikacja techniczna przyszłej, zakupionej przez nabywcę nieruchomości. Standardy wykończenia mogą być większe lub mniejsze. Wszystko zależy od ceny mieszkania lub domu. Niezależnie jednak od ceny nieruchomości należy wymagać jak najbardziej szczegółowego opisu standardów wykończenia. Warto zwrócić uwagę, czy zawierają one opisy wylewki, klasę tynków oraz inne najważniejsze elementy techniczne. Jest to o tyle istotne, że często mieszkania są oddawane nie w tzw. stanie deweloperskim, a pod klucz. Można by zapytać: Czy podpisanie umowy deweloperskiej jest w ogóle konieczne? Wspomniana wcześniej ustawa wprowadziła do polskiego prawa wymóg jej podpisania. Celem takiego zabiegu jest zabezpieczenie praw nabywców. Do roku 2011 zakup lokalu sprowadzał się do podpisywania zwykłych umów, najczęściej pozbawionych jakichkolwiek zabezpieczeń mających na celu ochronić interesy nabywców. Warto jednak wspomnieć, że ustawa nie powstrzymała całkowicie występowania umów, których zapisy są niekorzystne dla nabywców. Ustawa określa niezbędne środki każdej umowy deweloperskiej. Wśród najważniejszych, z punktu widzenia nabywcy, można wymienić:Środki ochrony nabywców Jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej dochodziło do wielu naruszeń prawa. Rynek nieruchomości deweloperskich, opierających się na niechroniących praw nabywców umowach, wyglądał raczej podejrzanie. Wielu deweloperów bankrutowało, a osoby, które wpłaciły zaliczkę na mieszkanie, nigdy nie odzyskiwały swoich pieniędzy z powrotem. Zaznaczyć trzeba, że nie były to małe kwoty. Takie sytuacje zmusiły Sejm do uregulowania tej kwestii i przyjęcia ustawy deweloperskiej. Ta zaś zmusiła deweloperów do wprowadzenia tzw. środków ochrony nabywców. Najważniejszym elementem takiego środka ochrony jest powiadanie otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego. Jego idea polega na zamrożeniu wpłacanych przez nabywcę pieniędzy. Są one wpłacane w ratach o odpowiedniej wysokości. Bank, w którym założony został rachunek powierniczy, wypłaca środki na rzecz dewelopera dopiero w momencie zamknięcia poszczególnych etapów budowy. Zdarza się również niekiedy, że pieniądze te zostają przekazane dopiero na ostatnim etapie – w momencie przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę. Wyróżnić możemy kilka rodzajów rachunków powierniczych. Wśród nich znajduje się:Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który jest najczęściej wybieraną formą rachunku powierniczego,Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową,Zamknięty rachunek powierniczy, który jest uznawany za najbezpieczniejszą dla nabywcy formą nabywanego mieszkania lub domuTak, jak w przypadku ochrony środków nabywców, tak w przypadku opisów mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów, prawo jeszcze kilka lat temu nie zawierało szczególnych wymagań w tej kwestii. W praktyce więc sytuacja zawsze była dla nabywcy niepewną, a kupowanie mieszkania można by porównać do wielkiej loterii. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej na deweloperów nałożony został obowiązek sporządzenia szczegółowego opisu przyszłego mieszkania lub domu, a także określenie zasad weryfikacji zapisanych treści. Obecnie deweloperzy sprzedający nieruchomości zobowiązani są do podawania dokładnego metrażu, określenia przynależności, a także do szczegółowego podania standardu technicznego oraz wykończeniowego przyszłego mieszkania lub domu. Deweloper zobowiązany jest dołączyć do umowy tzw. standardy wykończenia. Jest to dokument zawierający opis najważniejszych elementów technicznych mieszkania lub domu. Określenie takich zasad i stworzenie standardów wykończenia gwarantuje nabywcom konkretyzowanie czegoś, co często kupowane jest przez nich jeszcze zanim zaistnieje w rzeczywistości. Standardy wykończenia mogą np. określać jakoś i klasę zastosowanych rozwiązań technicznych, poniżej których deweloper nie może informacyjnyKolejnym wymaganiem stawianym wobec deweloperów, które nakłada na nich ustawa deweloperska, jest obowiązek dołączania tzw. prospektów informacyjnych Jest to nic innego jak załącznik do umowy w postaci wykazu, wypisu lub tabeli informacyjnej. Deweloper ma obowiązek zawrzeć w prospekcie informacje na temat swojego doświadczenia zawodowego, pozwolenia na budowę, którym dysponuje, informacje kontaktowe. Służy to stworzeniu możliwości dotarcia do podstawowych informacji przez deweloperska a korzystanie z usług notariuszaJak to już zostało wspomniane w niniejszym artykule, umowa deweloperska jest dokumentem podpisywanym notarialnie. W ten sposób o wiele lepiej zabezpieczone zostają interesy nabywcy mieszkania lub domu. Dzięki podpisanej notarialnie umowie deweloperskiej nabywca ma prawo do roszczeń o wybudowanie, a następnie wyodrębnienie lokalu i wpisanie go do księgi wieczystej. Podpisanie umowy u dewelopera sprawia, że osobie nabywcy łatwiej jest – w razie wystąpienia takiej konieczności – domagać się swoich roszczeń, jeżeli coś przebiegnie niezgodnie z podjętymi wcześniej ustaleniami. Notariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?W związku z tym, że deweloperzy podpisują codziennie wiele umów, zwykle to właśnie oni wybierają notariusza, który jest już przez nich sprawdzony. Deweloper współpracuje z odpowiednią kancelarią, a ta zaś wskazuje notariusza do stworzenia umowy. Niektórzy nabywcy nie ufają jednak deweloperom, których wybiera deweloper. W tym przypadku najlepiej skorzystać z pomocy fachowców, którzy będą potrafili wykonać odpowiedni wgląd w stworzoną umowę i sprawdzić, czy jest ona korzystna dla jego klienta. Można także poprosić o możliwość obecności doradcy na spotkaniu u notariusza. Ile zapłacę za usługi notariusza?Poniesienie kosztów podpisania notarialnie zawartej umowy deweloperskiej leży po obu stronach i ponosi go w połowie nabywca, w połowie deweloper. Dodatkowo prawo działa tu na korzyść osoby nabywającej mieszkanie lub dom. Jedynym przypadkiem, gdy koszt ten może być rozłożony w inny sposób, jest ten, w którym to deweloper ponosi większość lub całość kosztów zawarcia umowy. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, u którego zawierana jest umowa. Jej wysokość zależna jest od podejmowanych czynności. Notariusz, za swoje usługi, może zażądać połowę stawki maksymalnej. Od czego zależy ta stawka? Oczywiście od ceny nieruchomości. Przyjmując, że ceny mieszkań deweloperskich mogłyby rozpocząć się od kwoty powyżej zł, koszt taksy notarialnej przedstawiałby się w sposób następujący:koszt od zł do zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł,koszt od zł do zł – zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł do zł – zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł – zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż złPozostałe opłaty notarialneUmowa deweloperska musi zawierać tzw. odpisy. Jeden jej egzemplarz trafić powinien do nabywcy, drugi do developera. Prócz tego odpis jest również potrzebny dla spraw urzędowych w sądzie. Koszt jednego wypisu umowy deweloperskiej, zawartej u notariusza, może wynieść ok. 100-200 zł. Kolejnym ważnym kosztem, który należy ponieść, jest podatek VAT w wysokości 23%. Dotyczy on zarówno taksy notarialnej, jak i wypisy z aktu notarialnego. Umowa rezerwacyjna – jak wygląda?Umowa rezerwacyjna to nic innego, jak forma zabezpieczenia mieszkania i gwarant, że nie zostanie ono sprzedane innej osobie. Wiążą się z nią jednak nie tylko przywileje, ale również zobowiązania i to dla obu stron umowy. Analogicznie do rynku mieszkań wtórnych, gdzie wpłacana jest tzw. zaliczka, tak w przypadku kupna mieszkania od dewelopera. Sprzedający (a więc deweloper) nakłada na kupującego konieczność wpłaty tzw. kwoty rezerwacyjnej. Jest ona zaliczana na poczet ceny, jaką musi ponieść nabywca mieszkania lub domu. W przypadku rezygnacji z kupna mieszkania opłata rezerwacyjna nie zostanie zwrócona przez dewelopera. Umowa rezerwacyjna jest więc zabezpieczeniem również dla strony sprzedającej. Jest to oczywiście logiczny zabieg, gdyż rezerwacja mieszkania blokuje dostęp innym, potencjalnym nabywcom, tak więc w przypadku rezygnacji deweloper mógłby stracić cenny czas. W przypadku zerwania umowy otrzymuje więc rekompensatę w postaci wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, którą zatrzymuje dla siebie. Nie istnieją ścisłe wytyczne, według których konstruowana jest umowa rezerwacyjna. Nie została ona uregulowana w Kodeksie cywilnym. Obie strony mogą dowolnie kształtować prawa i obowiązki, które się w niej znajdą. To zapewnia większą elastyczność, ale też powinno stać się powodem wzmożonej czujności po stronie kupującego. Umowa rezerwacyjna nie musi być sporządzana notarialnie. Zobowiązania, zawarte w umowie rezerwacyjnej, nie mogą być sprzeczne z obowiązującym kary umowne i odstąpienie od umowyKlauzule dotyczące odsetek oraz kar umownych są jednymi z ważniejszych w całej umowie deweloperskiej. Należy zwrócić na nie szczególną uwagę podczas podpisywania umowy. OdsetkiZobowiązania dewelopera oraz nabywcy mają odrębny charakter. Zobowiązania, których podejmuje się deweloper, są zobowiązaniami niepieniężnymi. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania inwestycji, rzetelnego przeprowadzenia jej odbioru, a także do przeniesienia praw na nabywcę. Zobowiązania nabywcy mają zaś charakter pieniężny. Zobowiązuje się on do płacenia deweloperowi rat za mieszkanie lub dom (raty i ich wysokość zostaje ujęta w umowie deweloperskiej). Odsetki za opóźnioną płatność należą się deweloperowi jedynie od nabywcy. Zgodnie z polskim prawem odsetki za opóźnienie w płatności należą się zawsze, a więc bez względu na to, czy zostały ujęte w umowie deweloperskiej. To bardzo ważna informacja, którą należy mieć na względzie. Wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie zmieniać się może z roku na rok. Strony umowy mogą zaś wpisać do umowy kary umowne i odsetki inne niż ustawowe. Deweloper może nalegać na podpisanie umowy, według której odsetki mają z góry określony procent. Nie może to być jednak wysokość przekraczająca kwoty maksymalnej odsetek ustawowych. Umowa deweloperska może przewidywać również szereg innych kar, takich jak kara za niestawienie się na odbiór mieszkania, co w przypadku ogromnej ilości mieszkań do oddania ma w sobie pewne logiczne uzasadnienie. Kary umowneRóżnica między odsetkami a karami umownymi polega na tym, że zapłata tych drugich nie dotyczy zaległości pieniężnych, a zobowiązań o formie niepieniężnej. Kara umowna nie odnosi się do wysokości zobowiązania, dlatego jej wysokość nie musi być odnoszona do określonej w umowie umowne mogą być określane ryczałtowo. Przykładem może być uwzględnienie kary za niepodpisanie umowy przeniesienia w określonym terminie. W umowie deweloperskiej strony (a więc osoba nabywająca mieszkanie lub dom oraz deweloper) mają swobodę w określaniu tego, kto będzie miał obowiązek płatności kar, za co będą przysługiwać kary i jak będą naliczane. Najpopularniejszą formą kar, z którymi spotkać się można w umowach, są kary nakładane na nabywcę za niestawienie się na wspomnianym już odbiorze mieszkania lub na podpisanie umowy przenoszącej własność. Najczęściej w umowie określona jest ilość ponownych wezwań, których liczba wynosi zwykle dwa wezwania. Po niestawieniu się, mimo dwukrotnego wezwania, naliczana jest kara umowna. Kary nakładane są również na dewelopera. Dotyczą najczęściej niedochowania terminu zakończenia prac budowlanych, opóźnień w kwestii terminu odbioru technicznego lub opóźnień związanych z przeniesieniem własności. Kary te mogą być uzgadniane ryczałtowo lub mogą być określone jako konkretny procent. Często spotykanymi klauzulami są również takie, które nakładają na dewelopera obowiązek zapłaty kar umownych w wysokości odsetek ustawowych od kwoty za nieruchomość lub rat, które wpłacił już od umowyNawet jeżeli wydaje nam się, że jesteśmy przekonani co do słuszności zakupu mieszkania lub domu, przed ostatecznym podpisaniem umowy najlepiej raz jeszcze przemyśleć decyzję. Po podpisaniu umowy nie można jej będzie bowiem bezpodstawnie rozwiązać. W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę deweloper ma prawo żądać od niego kwoty związanej ze szkodą, którą poniósł. Jeśli więc nabywca mieszkania lub domu wpłaci deweloperowi część rat za mieszkanie, a następnie odstąpi od umowy, może liczyć się z tym, że najprawdopodobniej deweloper nie odda mu wpłaconej kwoty. Zostanie ona przez niego zatrzymana na poczet pokrycia poniesionych strat. Umowa deweloperska może również zawierać zapis, zgodnie z którym deweloper może nanieść karę umowną w razie opóźnienia w płatnościach rat. Taka kara umowna, zastrzeżona na rzecz dewelopera, w przypadku odstąpienia od umowy dokonanego przez samego dewelopera, nazywana jest odstępnym. Kredyt a rezygnacja z umowyJak wiadomo większość osób kupujących dom lub mieszkanie dokonuje zakupu dzięki udzielonemu kredytowi. Niestety nie zawsze decyzja banku jest pozytywna. Warto zadbać o to, aby przed podpisaniem umowy znalazły się w niej zapisy o zaistnieniu takiej ewentualności. W tym przypadku należy zabezpieczyć ją odpowiednią o możliwości rezygnacji z umowy, w przypadku negatywnej oceny banku, pozwoli na odzyskanie poniesionych już wpłat finansowych. Należy też pamiętać, aby zadbać samodzielnie o pojawienie się takiego zapisu w umowie. Deweloperzy często pomijają ten zapis, gdyż nie jest on im na rękę, a jego obecność nie jest obowiązkowa, dlatego bez wymogu ze strony nabywcy nie umieszczają go w umowie sami z umowy deweloperskiej Tak, jak pisaliśmy na początku tego artykułu – niektórzy nie lubią czytać umów. Sądzą, że to, co zostało przekazane im w sposób ustny, zawiera najważniejsze informacje, a w interesie samego dewelopera leży jak najlepsze przekazanie wszystkich niezbędnych informacji. Niestety w rzeczywistości jest tak, że nie czytając umowy nie zobaczymy, czy znajdują się w niej zapisy mogące być przydatnymi w razie rozmaitych ewentualności. Zakup mieszkania to zbyt poważna inwestycja, aby odkładać przeczytanie umowy. Warto poświęcić na to czas i prześledzić umowę. Umowa deweloperska jest dokumentem zawierającym ok. 20-30 stron. Dodatkowo do przeczytania jest również prospekt informacyjny, który zwykle zawiera kolejne 10-20 stron zawiłej lektury. Na koniec dochodzą również załączniki. Wszystko to napawa nabywców lękiem. Dodatkowo w celu jeszcze większego zabezpieczenia swoich interesów nabywca powinien przejrzeć informacje dotyczące dewelopera, z którym chce podpisać umowę na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej. Tak wiele rzeczy, które ma nadzorować nabywca, może oczywiście napawać lękiem i niepokojem. Warto więc skorzystać z profesjonalnej pomocy doradców, którzy analizą umów deweloperskich zajmują się na co dzień. To oni najlepiej zadbają o interesy nabywcy i podpowiedzą, co warto zawrzeć w umowie, a także wskażą zapisy, które są dla niego niekorzystne. Jest to szczególnie potrzebne, gdyż część deweloperów wykorzystuje nie wiedze klientów. Bywa, że celowo obniża nieco cenę, którą miałby zapłacić nabywca i daje bardzo krótki czas do zastanowienia. Kuszony niższą ceną nabywca decyduje się często bez przemyślenia całej sytuacji. W ten oto sposób często wpada w pułapkę, z której ciężko jest się później wyplątać. Czasem warto zaufać fachowcom i w kwestii tak ważnej, jak zakup mieszkania lub domu mieć po prostu święty spokój. Podsumowanie Zakup mieszkania lub domu u dewelopera to dla wielu osób najlepsza i najwygodniejsza opcja na start. Nowoczesne mieszkanie lub dom to pozbycie się wielu kłopotów, które związane są z adaptacją mieszkań z rynku wtórnego. Nowoczesne budownictwo i dobrze przemyślane otoczenie inwestycji deweloperskich sprawia, że zainteresowanie rośnie z roku na rok. Niemniej inwestycja ta wiąże się z szeregiem elementów, których należy dopilnować. W dodatku, jak to wskazano w niniejszym artykule, kwestii tych w szczególny sposób powinien pilnować sam nabywca mieszkania lub domu. Deweloper może, ale nie musi zawierać w umowie wszystkich zapisów, które są korzystne dla nabywcy. Warto prześledzić ją, zanim zostanie ona podpisana i z głosić ewentualne braki lub dodatkowe klauzule, które chce się deweloperska musi być podpisana notarialnie, a nabywca powinien przygotować się na poniesienie kosztów nie tylko związanych z samym zakupem, ale też opłatami takimi jak: taksa notarialna czy odpisy umowy deweloperskiej. Ważnym jest również, aby pilnować zawartych w umowie terminów. Zarówno terminy wpłaty rat za mieszkanie lub dom, a także termin odbioru mieszkania są kluczowe. W przypadku niedotrzymania terminów deweloper ma prawo zażądać odsetek lub nałożenia kary. Umowa deweloperska to zabezpieczenie, które zostało udoskonalone w ostatnich latach. Nic jednak nie da gwarancji lepszej niż skorzystanie z fachowej pomocy. Chcąc zabezpieczyć się całkowicie najlepiej skorzystać z usług doradców, którzy znają się na rzeczy. W ten sposób możemy uniknąć wielu niespodzianek. 2022-03-17 (zaktualizowano: 2022-03-22) Tekst autorstwa Marek Dyla} Działa to w obie strony - deweloper nie może tego narzucić nam, ale my również nie możemy mu tego narzucać prawnie. Pozostaje więc kwestia dogadania się polubownie. Warto w takich sytuacjach zweryfikować dokładnie np. koszty podpisania aktu u notariusza dewelopera, biorą pod uwagę nie tylko różnice z cenie samego aktu ale ^{Umowa deweloperska - kto ponosi koszty? W Ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określono, że podczas podpisywania umowy deweloperskiej inwestor jest zobowiązany do przeniesienia prawa do lokalu na nabywcę. Ma się to odbyć po zakończeniu dokumencie, który jest podstawą do uiszczenia ustalonej kwoty za zakupioną nieruchomość, powinny się znaleźć takie informacje, jak: lokalizacja mieszkania w budynku, powierzchnia lokalu, układ pomieszczeń oraz standard prac wykończeniowych. Dodatkowo umowa musi zawierać wszystkie zgody formalne dewelopera, które są potrzebne, by przeprowadzić i dokończyć z punktem 2. wyżej wymienionej ustawy, wszelkie koszty notarialne - również sporządzenia aktu notarialnego nabywca i deweloper ponoszą deweloperska - kosztUmowę deweloperską zawiera się w postaci aktu notarialnego, zatem koszt jej zawarcia jest związany przede wszystkim ze sporządzeniem dokumentu i poświadczeniem go. Obie opłaty składają się na tak zwaną taksę notarialną. Wysokość taksy jest jednak zależna od wartości transakcji, czyli ceny nieruchomości. Dla przykładu nieruchomość do wartości maksymalnej 3 000 zł wiąże się z taksą notarialną w wysokości 100 zł, powyżej 30 000, ale maksymalnie do 60 000 – wzrasta do 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł. Stawki prezentują się następująco:od 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 złod 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 złod 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 złod 60 000 zł do 100 0000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złod 100 0000 zł do 200 0000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 100 0000 złpowyżej 200 000 – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 200 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 także: Umowa kupna-sprzedaży samochoduIle kosztuje podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza?Jeśli cena nieruchomości mieści się w wyżej opisanych przedziałach, to taksa notarialna maksymalnie będzie wynosiła 2 000 – 4 700, a jej połowa ok. 1 000 - 2 350 zł (za zawarcie umowy deweloperskiej). Stawki te są określone przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Notariusz nie powinien zatem zażądać większej kwoty, ale jeśli chce, to może pobrać aktu notarialnego notariusz przygotowuje wypisy dla obu stron. Wypis ma moc prawną i przydaje się podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Koszt takiego wypisu zależny jest od jego obszerności – jedna strona to koszt 6 złotych, co oznacza, że za cały wypis najczęściej trzeba zapłacić ok. 150-300 zł. Dodatkowo przy zawieraniu umowy deweloperskiej należy zrobić wpis do księgi wieczystej. Ta opłata zalicza się do opłat stałych i wynosi 150 zł - niezależnie od wartości także: Jak wybrać dobrego dewelopera? Ekspert radzi kupującym mieszkanie}

Umowa deweloperska zobowiązuje strony umowy, jakimi są deweloper oraz nabywca nieruchomości, do spełnienia określonych warunków umownych. Deweloper zobowiązuje się do sprzedaży mieszkania oraz przeniesienia własności na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do uiszczenia odpowiedniej kwoty za nabycie nieruchomości.

Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielu deweloperów wciąż nie przestrzega przepisów. Taki wniosek płynie z kontroli wzorców umów deweloperskich, czyli przedwstępnych zawieranych przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym. UOKiK wydał w sumie 29 decyzji w sprawie naruszeń. – Najczęstszym nadużyciem było unikanie ponoszenia kosztów notarialnych podczas zawierania umów deweloperskich – wyjaśnia Małgorzata Cieloch z UOKiK. Obciążają kosztami Prawo jest jasne. Zgodnie z art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umów deweloperskich, w tym za sporządzenie wypisów aktu notarialnego, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. – To oczywiste, że koszty ponosi się po połowie. Jestem zaskoczony, że są firmy, których wzory umów tego nie przewidują – komentuje Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Są to zapewne małe firmy, które przeoczyły, że dwa lata temu zmieniły się przepisy – dodaje. Narzucają kancelarię To niejedyny zarzut dotyczący wzorców umów. Deweloperzy narzucali też kupującym kancelarię notarialną, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży. – Przedsiębiorca nie powinien pozbawiać konsumenta wpływu na wybór notariusza, przed którym będzie zawierał umowę – podkreśla Małgorzata Cieloch. PZFD podchodzi sceptycznie do tego zarzutu. – Nie znam szczegółów, ale niektóre zarzuty UOKiK potrafi formułować na wyrost – mówi Płochocki. – Całkiem niedawno wpisał do rejestru klauzul niedozwolonych postanowienie, że kupujący ma prawo wyboru notariusza na terenie Gdańska. Co jest złego w tym zapisie? Skoro zapis dotyczył inwestycji w tym mieście, a Gdańsk to duże miasto, a zatem jest w nim wiele kancelarii – pyta Płochocki. Kolejne zarzuty UOKiK dotyczyły stosowania we wzorcach postanowień pozbawiających kupującego prawa do odstąpienia od umowy, gdy doszło do zmiany istotnych warunków. Deweloperzy zastrzegali sobie możliwość oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych). Z wyjątkiem jednego przedsiębiorcy wszyscy deweloperzy zrezygnowali ze stosowania niedozwolonych zapisów. Tym wyjątkiem było Przedsiębiorstwo Budowlane Jerzy K. w Lublinie, na które została nałożona kara pieniężna w wysokości 2290 zł.

Pierwsza z nich to tak zwana umowa deweloperska, druga to umowa przeniesienia własności lokalu. W myśl funkcjonujących przepisów, podczas zawierania pierwszej z wymienionych umów, czyli umowy deweloperskiej, nabywca lokalu ponosi połowę kosztów związanych z opłatami notarialnymi. Drugą połowę ponosi firma deweloperska. | 8 min. czytania Umowa deweloperska z pewnością okaże się niezbędna jeśli przymierzasz się do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Ten dokument określa prawa i obowiązki dewelopera i kupującego oraz gwarantuje, że deweloper wywiąże się ze swoich zobowiązań. Z reguły jest bardzo rozbudowana, gdyż w interesie obu stron leży jak najbardziej szczegółowe uregulowanie objętych nią kwestii. Jakie dokładnie prawa wynikają z podpisania umowy deweloperskiej? Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przy jej sporządzaniu. Z tego artykułu dowiesz się: Umowa deweloperska - co to jest? Umowa deweloperska - na czym polega? Umowa deweloperska - prawa i obowiązki wynikające z jej podpisania Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Co powinna zawierać umowa deweloperska? Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? Ile kosztuje umowa deweloperska? Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice? Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć? Odstąpienie od umowy deweloperskiej - czy jest możliwe? Więcej Wybrałeś wymarzone mieszkanie i uruchamiasz procedurę kredytu hipotecznego? Możliwe, że Twoje mieszkania zostanie oddane do użytkowania dopiero za jakiś czas. Podstawa to zatem spisanie umowy lokatorskiej. Sprawdź, jak zrobić to zgodnie z prawem. Umowa deweloperska - co to jest? Zastanawiasz się co to jest umowa deweloperska? Już spieszymy z odpowiedzią. To dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Przytoczona definicja sprowadza się głównie do przeniesienia praw własności mieszkania, jednak równie dobrze umowa deweloperska może dotyczyć domu jednorodzinnego czy też użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Umowa deweloperska nakłada także pewne obowiązki na nabywcę nieruchomości. Podpisując ją, zobowiązuje się on przede wszystkim do zapłaty wynagrodzenia. Warto przy tym wiedzieć, że ustawa regulująca umowę deweloperską, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zakłada, że nabywcą może być tylko osoba fizyczna. Umowa deweloperska - na czym polega? Umowa deweloperska polega przede wszystkim na zobowiązaniu się dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę w zamian za uiszczenie określonej opłaty. W skrócie: deweloper w umowie gwarantuje, że przekaże nieruchomość osobie, która zdecydowała się ją kupić i za nią zapłaci. Przekazanie to pociąga za sobą pełne konsekwencje prawne, tj. po uiszczenia opłaty to nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. Umowa deweloperska - prawa i obowiązki wynikające z jej podpisania Umowa deweloperska pociąga za sobą zarówno prawa, jak i obowiązki, które dotyczą obu stron, tj. dewelopera i nabywcy nieruchomości. Podstawowy obowiązek dewelopera to przekazanie nieruchomości w stanie, który został wskazany w umowie. Obowiązek dotyczący nabywcy to uiszczenie zapłaty w określonej kwocie i wyznaczonym terminie. A jakie prawa ma każda ze stron? Nabywca zyskuje zaś prawo własności nieruchomości. Co istotne niektóre zapisy w umowie deweloperskiej określane są jako klauzule niedozwolone, czyli niezgodne z prawem. Co się może do nich zaliczać? Będzie to chociażby waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej, brak możliwości od jej odstąpienia czy też brak kar umownych. Dlaczego brak kar umownych w umowie deweloperskiej jest niezgodny z prawem? Wówczas deweloper może zwlekać z przekazaniem nieruchomości bez poniesienia żadnych konsekwencji, co stawia nabywcę w bardzo niekorzystnej sytuacji. Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Jak się okazuje umowa deweloperska jest obowiązkowa jeśli decydujesz się na zakup nieruchomości od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego. Jest to pierwszy etap, który oficjalnie potwierdza Twój wybór. Umowę należy podpisać u notariusza. Co więcej, umowa deweloperska okaże się niezbędna, gdy chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Jak wygląda umowa deweloperska? W umowie muszą zostać wyszczególnione informacje o nieruchomości, w tym: powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, ewentualnie istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności. Starannie należy doprecyzować także wszystkie postanowienia dotyczące mieszkania czy domu: określić położenie domu na działce lub mieszkania w budynku, wskazać powierzchnię i układ pomieszczeń, sposób dokonania pomiaru powierzchni lokalu po zakończeniu budowy, zakres i standard prac wykończeniowych. W umowie należy również określić termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych i termin przeniesienia na nabywcę prawa własności. Muszą znaleźć się w niej informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz określenie wysokości kar umownych. Zakres informacji, jakie muszą zostać zawarte w umowie, wymienione są w ustawie. Zapoznanie się z nią jest kluczowe. Gdyby umowa nie zawierała którejkolwiek z nich, nabywca może od umowy odstąpić w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Wzór umowy deweloperskiej znaleźć można w sieci, niemniej zawsze warto skonsultować go z prawnikiem. Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? Przede wszystkim warto dokładnie zweryfikować, czy umowa deweloperska zawiera wszystkie niezbędne dane. Wiesz już, co powinno się w niej znaleźć więc warto abyś to sobie wypunktował. Brak istotnych elementów może stanowić powód do zerwania umowy. Przyjrzyj się zwłaszcza terminom - to one odgrywają istotną rolę. A na co uważać podpisując umowę deweloperską? Na wspomniane już klauzule niedozwolone. Jeśli masz wątpliwości, czy dany zapis jest dla Ciebie korzystny, wstrzymaj się. Zawsze możesz skonsultować zapisy umowy u prawnika. Ile kosztuje umowa deweloperska? Sporządzenie umowy deweloperskiej pociąga za sobą pewne koszty. Ile dokładnie wynoszą i kto powinien je ponieść? Wśród kosztów należy uwzględnić opłaty notarialne, a także koszty wypisu i wieczystoksięgowe. Te drugie koszty nie powinny okazać się zbyt obciążające - opłata za wpis do księgi wieczystej jest stała i sięga 150 złotych. Wypisu aktu notarialnego kosztuje zaś ok. 200-300 złotych. Z większymi kosztami trzeba się liczyć, gdy mowa o opłatach notarialnych. Na szczęście nie musisz ponosić całości tych opłat. Zgodnie z ustawą deweloper i nabywca nieruchomości powinni je między sobą podzielić. Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie: Koszty okołokredytowe – wszystko, co musisz wiedzieć! Umowa deweloperska a opłaty notarialne Umowa deweloperska u notariusza to konieczność. Niestety wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Opłata notarialna nie należy do niskich tym bardziej, że zależna jest od wartości nieruchomości, a raczej od ceny zakupu mieszkania. Co jednak istotne, jej maksymalna kwota nie może przekroczyć 1000 złotych. Koszt notarialny w przypadku zakupu nieruchomości powyżej 2000000 to bowiem koszt 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, ale nie więcej niż 10000 zł. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice? Umowa deweloperska a przedwstępna to pojęcie, które warto rozróżnić. Wbrew pozorom nie są tym samym i nie można sporządzić umowy przedwstępnej zamiast deweloperskiej (przynajmniej nie w każdym przypadku). Kiedy umowa deweloperska a kiedy przedwstępna okaże się konieczna? Przede wszystkim warto wiedzieć, że podpisanie umowy przedwstępnej nie jest obowiązkowe. Co więcej, strony mogą dowolnie negocjować jej zapisy. Nie ma zatem regulacji prawnej, która nakazywałaby zawrzeć w umowie przedwstępnej określone informacji. Deweloperzy starają się wykorzystywać ten fakt i celowo pomijają umowę deweloperską, która nakłada na nich sporo obowiązków i ograniczeń. Umowa deweloperska bazuje zazwyczaj na założeniu, że nieruchomość nie została jeszcze wybudowana, dlatego też nie można jeszcze podpisać umowy sprzedaży. Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć? Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, to prawdopodobnie będziesz musiał podpisać umowę deweloperską. Może się bowiem okazać, że wymaga tego bank. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy nie masz pewności, że bank przyzna Ci finansowanie? Wówczas w umowie warto dodać prawo odstąpienia. Zgodnie z tym umowa zostanie rozwiązana jeśli bank nie przyzna Ci kredytu. Warto o tym pamiętać, ponieważ jest to dla Ciebie istotne zabezpieczenie. Nie chcesz przecież zostać bez kredytu i z zobowiązaniem dotyczącym zakupu nieruchomości, na którą nie masz środków. Co jednak musisz zrobić w pierwszej kolejności, czyli najpierw kredyt czy umowa deweloperska? Umowa deweloperska powinna zostać podpisana przed kredytem. Więcej informacji: Odstąpienie od umowy deweloperskiej - czy jest możliwe? Podpisałeś umowę deweloperską, ale zmieniłeś zdanie? Co teraz? Czy masz w ogóle możliwość odstąpienia od umowy? To zależy. Musisz dokładnie sprawdzić, czy istnieją przepisy, na które możesz się powołać. Jeśli w umowie nie został zawarty choć jeden zapis, który nakazuje uwzględnić Ustawa, to najprawdopodobniej prawo będzie po Twojej stronie i bez żadnych konsekwencji możesz odstąpić od umowy deweloperskiej. Jeśli jednak nie znajdziesz podstawy prawnej, na którą możesz się powołać, to najpewniej jedyne rozwiązanie to wypowiedzenie umowy i uregulowanie kosztów, np. kar umownych lub odszkodowania. Umowa deweloperska jest ukłonem w stronę nabywców, ponieważ zabezpiecza ich przed wszelkimi niedogodnościami. Po długim wyczekiwaniu na idealne mieszkanie i przejściu przez umowę deweloperską oraz wszystkie procedury odbioru mieszkania, w końcu nadszedł ten moment – ustanowienie odrębnej własności lokalu. ^{Materiał Partnera Rynek nieruchomości coraz bardziej się rozwija, zwłaszcza jeśli chodzi o lokale mieszkalne oferowane przez deweloperów. Dla wielu osób zakup takiego mieszkania to szansa na ich pierwsze, własne M4. Transakcja wiąże się jednak z wieloma formalnościami, a najważniejszą z nich stanowi podpisanie umowy deweloperskiej. Dlaczego trzeba zawierać ją u notariusza? Między innymi na to pytanie odpowiadamy w poniższym tekście. Czym jest umowa deweloperska? To dokument, który zabezpiecza zarówno interesy nabywcy lokalu, jak i dewelopera. Jego celem jest zobowiązanie obydwu stron do wykonania określonych w nim czynności. Jak łatwo się domyślić, po stronie dewelopera leży obowiązek przeniesienia prawa własności do mieszkania, a po stronie kupującego dokonanie wpłaty w ustalonych terminie oraz wysokości. Można zatem powiedzieć, że z umową deweloperską w parze idzie umowa przyrzeczona, czyli przenosząca wspomniane prawo własności. Konieczne jest zatem, aby określić w niej szczegółowo ceny, a także cechy przedmiotu transakcji – w tym przypadku lokalu mieszkalnego. Co ważne, umowę deweloperską podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji – nabywca zatem nie jest w stanie naocznie zweryfikować istnienia lokalu, stąd też musi on zostać szczegółowo opisany przez dewelopera, a także zwizualizowany za pomocą planów architektonicznych. Dlaczego musi być zawarta przed notariuszem? Do momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej taki wymóg nie istniał. Wystarczyła zwykła pisemna forma dokumentu podpisana przez obydwie strony. Zmiana prawa jednak miała na celu przede wszystkim ochronę przed nadużyciami konsumentów, decydujących się na zakup mieszkania od dewelopera. Dokładnie od 29 kwietnia 2012 roku wymaga się jednak dla niej postaci aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zwykłe spisanie dokumentu na papierze bez notarialnego potwierdzenia nie ma mocy prawnej, a co za tym idzie w żaden sposób strony nie mogą dochodzić swoich roszczeń. Sporządzenie aktu notarialnego, na przykład w Kancelarii Notarialnej Grażyny Stępień-Dygowskiej w Płocku, przede wszystkim zabezpiecza w pewien sposób finanse nabywcy. Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się przecież z niemałymi kwotami. Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza pozwala na wpisanie wszystkich żądań dotyczących realizacji inwestycji do księgi wieczystej. Ponadto daje ona prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w momencie, gdy lokal zostanie wybudowany i gotowy do przekazania do użytku. To, co ważne przeniesienie prawa własności odbywa się na warunkach określonych w umowie deweloperskiej, a co za tym idzie, określona w niej cena nie może ulec zmianie, nawet gdy jest to niekorzystne dla dewelopera. Najważniejszy jest jednak fakt, że notariusz czuwa nad tym, aby zapisy zawarte w dokumencie były zgodne z prawem i nie prowadziły do nadużyć ze strony dewelopera. Dziękujemy za ocenę artykułu Błąd - akcja została wstrzymana Opracowanie artykułu 0 Przeczytaj także} Umowa z deweloperem (tzw. „ umowa deweloperska” albo „umowa przedwstępna deweloperska”) ma cechy: deweloper i jego klient zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na klienta (umowa przyrzeczona). Oprócz tego deweloper zobowiązuje się, że

Muszę się do czegoś przyznać – i mam nadzieję, że znajomi notariusze i asesorzy notarialni mi to wybaczą. Nie znoszę słuchać odczytywania aktów notarialnych. Lubię uczestniczyć w tworzeniu wzorów aktów notarialnych dla danej inwestycji (zwłaszcza jeśli ta inwestycja znacznie różni się pod względem prawnym od tych, z którymi już miałam do czynienia) i jest to zawsze świetna okazja, by poznać punkt widzenia innych prawników i nauczyć się czegoś nowego. Ale samo siedzenie w kancelarii notarialnej i słuchanie, jak notariusz odczytuje po raz pięćdziesiąty praktycznie tę samą umowę, to droga przez mękę. Monotonne wymienianie numerów działek i ksiąg wieczystych czy zdania wielokrotnie złożone pełne prawniczego żargonu nie zachęcają do skupienia uwagi. Z całym szacunkiem dla notariuszy (i absolutnie ich za to nie winię!), ale równie pasjonujące byłoby słuchowisko na podstawie książki telefonicznej. Zauważyłam, że tak jak ja reagują też sami kupujący (chociaż zdarzają się wyjątki). Na początku starają się słuchać, ale gdzieś w połowie opisu treści księgi wieczystej wyglądają już na znużonych i znudzonych, kręcą się i rozglądają na boki (dobrze chociaż, że kancelarie notarialne zwykle są ładnie urządzone). Jeśli też tak reagujesz to mam dla Ciebie złą wiadomość: niestety, ale to bardzo ważne, żebyś podczas odczytywania swojej umowy śledził treść i wyłapywał ewentualne błędy. Dotyczy to zarówno umowy deweloperskiej czy realizatorskiej, umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej) jak i innych umów z deweloperem zawieranych u notariusza. 1. Dlaczego to takie ważne? Pewnie się zastanawiasz po co masz po raz kolejny czytać czy słuchać umowy podczas spotkania w kancelarii notarialnej, skoro jej wzór już przeczytałeś już (mam nadzieję) wiele razy. Powód prosty: to, co czytałeś do tej pory, to był wzór. Do tego wzoru teraz będą wpisywane różne dane (często te dane notariusz dostaje w ostatniej chwili). Wbrew temu, co myśli wiele osób, nawet drobna pomyłka w akcie notarialnym może mieć spore konsekwencje. Nie licz na to, że pracownik sądu wieczystoksięgowego, widząc, że w twoim nazwisku przestawiono litery, a w numerze lokalu dopisano jedno zero, machnie ręką i stwierdzi „Oj, to na pewno błąd, więc wpiszę wszystko tak jak powinno być”. Jeśli pomyłka zostanie odkryta po zawarciu umowy, jej sprostowanie może wymagać np. ponownego przyjścia do kancelarii i składania wniosku do sądu. Oczywiście notariusz powinien sam zauważyć wszelkie niezgodności, ale ludzie są tylko ludźmi, a autokorekta w Wordzie potrafi rzeczy, o których się filozofom nie śniło. 2. Nie czekaj na ostatnią chwilę Oczywiście nie trzeba ze sprawdzaniem umowy czekać na ostatnią chwilę. Przed przyjściem do kancelarii notarialnej możesz poprosić, by treść aktu została Ci przesłana na e-maila (większość notariuszy wyraża na to zgodę). Możesz też przyjść wcześniej do kancelarii i poprosić, by pokazano Ci projekt umowy, żebyś mógł spokojnie zapoznać się z jego treścią. Moim zdaniem takie rozwiązanie jest lepsze, ponieważ będziesz mógł zrobić sobie przerwę, gdy czytanie umowy zacznie Cię nużyć. Podczas odczytywania aktu notarialnego raczej nie ma takiej możliwości. 3. Jeśli jesteś wzrokowcem Wielu notariuszy ogranicza się do głośnego odczytania treści aktu notarialnego, ale kupujący i pracownik dewelopera nie dostają treści aktu do wglądu. Trudno jest w skupieniu słuchać treści aktu przez pół godziny czy dłużej. Z tego powodu najlepiej poproś notariusza, żeby dał Ci wydruk projektu umowy. Dzięki temu będziesz mógł śledzić tekst pisany w czasie jego odczytywania. Jest to duże ułatwienie zwłaszcza dla wzrokowców. Jakie są najczęstsze pomyłki w aktach notarialnych? O tym w następnym wpisie. Otagowane jako: akt notarialny, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, umowa ostateczna, umowa przedwstępna deweloperska, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona, umowa realizatorska

Opcja ta ma na celu przeniesienie odpowiedzialności oraz nakłonienie kupującego do szybszych wpłat. W tym celu sporządza się u notariusza specjalną umowę, w której deweloper przekazuje prawa własności, w momencie opłacenia ostatniej raty. W praktyce oznacza to, że kupujący płaci za kolejne etapy stawiania nieruchomości.

Niedawno natrafiłam na artykuł opisujący jak wygląda zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego (artykuł pochodził jeszcze z czasów sprzed wejścia w życie ustawy deweloperskiej, a więc dotyczył zawierania umów deweloperskich na dawnych zasadach, ale to akurat nie ma znaczenia). Znalazło się tam zdanie, że akt notarialny podpisuje się w kancelarii notariusza albo w biurze dewelopera. Trochę mnie ta informacja zdziwiła. Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie umowy zawierane z deweloperem w formie aktu notarialnego powinny być zawierane w kancelarii notarialnej. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy osoba mająca podpisać akt nie może przyjść czy przyjechać do kancelarii notarialnej (np. z powodu choroby, która uniemożliwia opuszczenie domu, chodzenie czy wejście po schodach). Za to zdecydowanie nie powinno być tak, że notariusz urządza sobie „tymczasowy gabinet” w biurze dewelopera i wszystkie umowy deweloperskie podpisywane są u dewelopera, bo tak jest wygodniej deweloperowi. Nie powinno się tak robić nawet w przypadku, gdy klienci dewelopera się na takie rozwiązanie zgadzają. Takie działanie uchodzi za przewinienie dyscyplinarne, za które notariusz może zostać ukarany. Dlaczego taka sytuacja jest niewłaściwa? Notariusz jest osobą zaufania publicznego, sporządzającą dokumenty urzędowe i czuwająca nad tym, by dana transakcja była zgodna z prawem. Notariusz czuwa też nad tym, by żadna ze stron nie została pokrzywdzona (np. by nie wykorzystano jej małej wiedzy prawniczej) i aby temu zapobiec np. poucza strony o skutkach umowy. Aby móc dbać o zabezpieczenie interesów obu stron umowy, notariusz musi być bezstronny. Przejawem tej bezstronności jest między innymi to, że obie strony umowy przybywają do kancelarii notarialnej – są na neutralnym gruncie. Jest to tym bardziej istotne w przypadku umów deweloperskich, które tworzy się w ten sposób, że notariusz konstruuje wzór umowy uwzględniając potrzeby dewelopera, a kupujący może co najwyżej negocjować zmianę niektórych postanowień. Jeśli notariusz urzęduje w biurze dewelopera, to od razu rodzi to podejrzenie, że interes dewelopera jest dla niego ważniejszy niż Twój. Pod względem psychologicznym może to też wywołać reakcję „To jest teren dewelopera, on tu rządzi, a notariusz jest po stronie dewelopera”. Jeśli więc deweloper proponuje Ci zawarcie umowy w formie aktu notarialnego w swoim biurze, a Ty nie miałbyś żadnych kłopotów z dotarciem do kancelarii notarialnej, to lepiej zaproponuj zawarcie umowy u innego notariusza. Otagowane jako: akt notarialny, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, umowa ostateczna, umowa przedwstępna deweloperska, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona, umowa realizatorska

Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny) Ze względu na złożoność dokumentu, jakim jest często nawet 30-stronicowa umowa deweloperska wraz z załącznikami, których waga jest równie duża jak samej umowy, skorzystanie ze wsparcia prawnika w zakresie jej sprawdzenia wydaje się być jedynym słusznym rozwiązaniem.

Umowa przedwstępna – co to jest? Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza w przedwstępna to zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (art. 389 – 390 Kodeksu cywilnego) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”). Najczęściej w praktyce umowa taka poprzedza zawarcie umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego różni się w skutkach prawnych od umów zawieranych w zwykłej formie pisemnej tym, że strony zawsze mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a wręcz sądownie je wymusić, jeśli druga strona się od zawarcia uchyla. Oznacza to że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zapewnia stronom większą ochronę. Stanowi ona gwarancję, zabezpieczenie stron. Powinna zawierać elementy, które pojawią się we właściwej umowie sprzedaży nieruchomości, tj. określenie podmiotów, określenie przedmiotu umowy, ceny oraz terminu wykonania. Umowa deweloperska – umowa przedwstępna szczególnego rodzaju Szczególnym rodzajem umowy przedwstępnej jest umowa deweloperska. Umową deweloperską jest umową zawierana z deweloperem, dotycząca nabycia w przyszłości przez kupującego nieruchomości, którą deweloper ma zamiar wybudować. Stronami w tym przypadku jest kupujący i deweloper, a przedmiotem umowy jest nieruchomość oraz jej cena. Umowa deweloperska nie daje kupującemu żadnych praw do nieruchomości. Takie prawo kupujący uzyskuje dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do zawarcia takiej umowy z nabywcą w przyszłości i jest zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna – dane osób potrzebne do aktu notarialnego – wszystkie imiona– nazwisko– imię ojca oraz imię matki– PESEL– stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)– adres zamieszkania– adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania– rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności– obywatelstwo Jeżeli stroną czynności ma być firma, to również:– nazwa firmy– siedziba firmy– numer KRS, NIP, REGON Umowa przedwstępna – warunki umowy Cena (wartość rynkowa), warunki/terminy płatności oraz następujące informacje:– Czy jakaś część ceny została już lub zostanie zapłacona? Jeśli tak, to jaka? Stanowiła ona lub ma stanowić zaliczkę czy zadatek?– Podanie numeru konta bankowego na który mają zostać przelane pieniądze oraz wskazanie do kogo to konto należy.– W jakim terminie nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktem? W dniu aktu po jego podpisaniu? W ciągu kilku dni od podpisania aktu? warunki i data wydania przedmiotu umowy– Kiedy nastąpi wydanie przedmiotu umowy? Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej? W dniu aktu po jej podpisaniu? W ciągu kilku dni po podpisaniu umowy przyrzecznej? Wskazanie terminu do kiedy ma zostać zawarta umowa przyrzeczona Umowa przedwstępna – wymagane dokumenty dla osób fizycznych: dokument tożsamości dla osób prawnych: statut spółki, akt założycielski lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:– wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.– prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku– Akt poświadczenia dziedziczenia– inne wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, o ile została zawarta Umowa przedwstępna – wymagane dodatkowe dokumenty z rozróżnieniem przedmiotu umowy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu numer księgi wieczystej aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli lokal położony jest w Warszawie, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu m. st. Warszawy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer księgi wieczystej (o ile jest prowadzona) aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości gruntowej numer księgi wieczystej aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej (organ wydający – Starostwo); jeżeli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:– ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości– wykaz zmian danych ewidencyjnych– aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (organ wydający – Urząd Gminy) lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli nieruchomość położona jest w Warszawie, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu Warszawy aktualne zaświadczenie z którego wynika że sprzedawana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (organ wydający – Starostwo) jeżeli nieruchomość jest zabudowana:– aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (organ wydający – Starostwo)– aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynkach znajdujących się na nieruchomości (organ wydający – Urząd Gminy) Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z mapy ewidencyjnej powinny być opatrzone klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Ile kosztuje umowa przedwstępna? Na koszt umowy przedwstępnej składają się: Taksa notarialna ustalana indywidualnie Opłata sądowa w kwocie 150 zł – pobierana wyłącznie gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej) Taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@

ሚаբеքαբ πօзαሶюλ лорсубак
Лисችւ ывуπаπаወ
Амևρуπеմ ኬሿቁ
- Εնι исωճոቯ гаኇըцոбιхι обαжαዟ
- ጭ ըкти ու фըщофута

Art. 23. 1. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w ust. 2. 2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. To dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, który nakłada określone obowiązki na obydwie strony umowy i stanowi zabezpieczenie ich interesów. Przeczytaj nasz artykuł i przekonaj się, co powinieneś wiedzieć o umowie deweloperskiej. Co to jest umowa deweloperska? Definicję umowy deweloperskiej można zaczerpnąć z Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska została określona jako kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienia na rzecz nabywcy własności tego lokalu. Jednak to jeszcze nie wszystko. Ten sam akt prawny zobowiązuje także nabywcę do uiszczenia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego. Co to oznacza w praktyce? Ty (jako nabywca nieruchomości) musisz zawrzeć z deweloperem stosowną umowę (pod rygorem nieważności musi mieć ona formę aktu notarialnego – obowiązkiem notariusza jest zadbanie o zgodność dokumentu z obowiązującym prawem), w której deweloper daje Ci gwarancję, że ukończy budowę domu i przeniesie na Ciebie prawo własności do konkretnego lokalu. Ty deklarujesz, że zapłacisz deweloperowi ustaloną w umowie kwotę. Na takiej umowie zyskują dwie strony – nabywca i deweloper. Przeniesienie prawa własności może nastąpić dopiero po ukończeniu inwestycji. Umowa deweloperska ma zagwarantować bezpieczeństwo obu stron. Jakie zapisy muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej? Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument z Twojego punktu widzenia (jako inwestora). Zanim ją podpiszesz, dokładnie zapoznaj się z treścią. Jeśli któryś z zawartych zapisów w umowie deweloperskiej jest dla Ciebie niejasny – zapytaj naszego doradcę. Pamiętaj – jesteśmy od tego, aby Ci pomóc i zależy nam na tym, abyś dokładnie rozumiał treść podpisywanej umowy. W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje takie jak: dokładne określenie stron zawierających umowę, a także informacje na temat daty i miejsca podpisania dokumentu; cena nabycia prawa własności do nieruchomości; szczegóły dotyczące nieruchomości, położenie, powierzchnia działki, stan prawny, powierzchnia lokalu użytkowego i rozkład pomieszczeń, a także rodzaj i zakres prac wykończeniowych; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość oraz termin uiszczenia przez nabywcę świadczeń na rzecz przeniesienia prawa własności; informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym; numer pozwolenia na budowę; terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych; zasady, na jakich możliwe jest odstąpienie od zawartej umowy, a także zapisy dotyczące kar umownych; sposób oraz termin poinformowania nabywcy o odbiorze nieruchomości. Przygotujemy dla Ciebie prospekt informacyjny dotyczący wybranego przez Ciebie domu na osiedlu Świerkowe Bielany. Znajdziesz w nim wzór umowy deweloperskiej. Będziesz mógł na spokojnie się z nim zapoznać i zastanowić nad ewentualnymi pytaniami. Na podpisanie umowy deweloperskiej umówimy się w dogodnym dla Ciebie czasie u notariusza. Nie wystarczy podpisanie dokumentu w biurze firmy – dla ważności zawartego kontraktu niezbędna jest forma aktu notarialnego. Wszystkie szczegółowe informacje dotyczące umowy deweloperskiej znajdziesz w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pełny tekst ustawy dostępny jest na stronie Internetowego Systemu Aktów Prawnych. Ile kosztuje zawarcie umowy deweloperskiej? Umowa deweloperska musi zostać zawarta u notariusza. W innym przypadku jest nieważna. To pociąga za sobą określone koszty, w postaci taksy notarialnej oraz wypisu aktu notarialnego. Ostateczny koszt sporządzenia takiej umowy uzależniony będzie od kilku czynników, np. od ceny nieruchomości, której dotyczy zawierana umowa. To na podstawie ceny nieruchomości wylicza się stawkę maksymalną. Notariusz może pobrać taksę w wysokości nie większej niż połowa stawki maksymalnej. Przeważnie jest to wydatek w granicach 1–1,5 tys. zł (do taksy notarialnej należy doliczyć jeszcze koszt wypisu aktu notarialnego – każdy wypis to koszt min. 100 zł). To dużo? Nie martw się. Połowę opłat notarialnych weźmiemy na siebie. Dzięki temu za umowę deweloperską zapłacisz jedynie ok. 500 zł. Jakie jeszcze umowy zawiera się z deweloperem? Umowa deweloperska to nie jedyny kontrakt, który napotkasz w procesie zakupu wymarzonego domu pod miastem. Wśród innych wymaganych dokumentów możesz znaleźć umowę rezerwacyjną; umowę przedwstępną; umowę sprzedaży / przeniesienia własności. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Jakie formalności czekają Cię przy zakupie domu od dewelopera? Zależy Ci na tym, aby do minimum ograniczyć formalności przy zakupie domu pod miastem? Chcesz mieć pewność, że sporządzona umowa deweloperska w pełni zabezpiecza Twoje interesy? Postaw na doświadczonego dewelopera i sprawdź, które domy na osiedlu Świerkowe Bielany są wciąż dostępne do rezerwacji.

W niniejszym artykule podpowiadamy, jak powinno wyglądać zawarcie aktu notarialnego, a także, jakie jest zadanie notariusza przy zawieraniu umowy deweloperskiej. Nasze usługi Odbiór deweloperski Świadectwo energetyczne Umowa deweloperska Rynek wtórny Opinie Kontakt Gdzie działamy?

Jak kupić mieszkanie od dewelopera i na co zwrócić uwagę? Czym różnią się od siebie terminy zakończenia budowy i czas odbioru mieszkania? Kiedy podpiszesz umowę deweloperską, a kiedy umowę przedwstępną kupna mieszkania? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule. Umowa rezerwacyjna z deweloperem Podpisujesz ją na bardzo wczesnym etapie inwestycji, kiedy budowa osiedla deweloperskiego jeszcze nie ruszyła. Na podstawie projektu rezerwujesz nowe mieszkanie, w którym wkrótce zamieszkasz. Terminy w niej zawarte to sprawa kluczowa, dlatego zwróć szczególną uwagę na: termin uzyskania pozwolenia na budowę – na jego podstawie deweloper będzie mógł wystartować z pracami na budowie; termin rozpoczęcia robót budowlanych – czyli moment, w którym prace na budowie wystartują; okres rezerwacji – czyli czas, jaki masz na podpisanie umowy deweloperskiej; harmonogram płatności – czyli termin, w jakim musisz wnieść opłatę rezerwacyjną. Na tym etapie otrzymasz również dostęp do Panelu Klienta, czyli narzędzia online, w którym na bieżąco będziesz mieć dostęp do dokumentów, terminów i najświeższych informacji na temat budowy osiedla. Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę i otwarciu rachunku powierniczego deweloper będzie gotowy do podpisania z Tobą kolejnej umowy. Pamiętaj, aby poprosić Doradcę Klienta o przesłanie wzoru umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę ? Następnym krokiem jest umowa w formie aktu notarialnego, czyli tzw. umowa deweloperska, na podpisanie której umówisz się u notariusza. Koszt podpisania umowy deweloperskiej jest dzielony po połowie między Ciebie i dewelopera. Koszt podpisania umowy to ok. 550 zł. Pierwszym ważnym dla Ciebie terminem jest zamknięcie stanu surowego budynku. Po zakończeniu tego etapu budowy możesz zwykle odwiedzić teren budowy. Indywidualnie lub podczas dni otwartych deweloperów – szczegółowe terminy sprawdzisz w Panelu Klienta – nie ma ich zawartych w umowie z deweloperem. Dni otwarte to szansa aby odwiedzić nowe mieszkanie i zapoznać się z ofertą deweloperów Podpisując umowę deweloperską, zwróć szczególną uwagę na terminy: termin zakończenia robót budowlanych – czyli data, do której deweloper zakończy prace na budowie. Zanim otrzymasz klucze, deweloper będzie jeszcze musiał uzyskać pozwolenie na użytkowanie; termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie – czyli data, do której deweloper zobowiązuje się uzyskać dokument umożliwiający korzystanie z budynku mieszkańcom; harmonogram wpłat – czyli terminy wpłaty transz za mieszkanie, których musisz pilnować. Uregulowanie wszystkich wpłat umożliwi Ci umówienie się na odbiór mieszkania; termin przekazania mieszkania – czyli data, do której deweloper zobowiązuje się zakończyć odbiory mieszkań. To najważniejsza dla Ciebie data, bo określa moment, w którym odbierzesz klucze i możesz ruszać z wykańczaniem nowego mieszkania; Terminy związane z rękojmią – szczegóły znajdziesz w Kodeksie Cywilnym w art. 568. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – czyli umowę przeniesienia własności. Zwykle podpisujesz ją po dwóch miesiącach od ostatecznego terminu przekazywania mieszkań. Umowa przyrzeczona To dokument, dzięki któremu formalnie stajesz się właścicielem mieszkania deweloperskiego. Podpiszesz go u notariusza po odbiorze mieszkania. Przygotuj się na koszty związane z umową przyrzeczoną – ostateczna kwota jest zależna od metrażu Twojego mieszkania i kancelarii notarialnej, którą wybierzesz. Po podpisaniu umowy masz do dopełnienia jeszcze dwa ważne terminy: termin zgłoszenia się do Wydziału Podatków i Opłat Urzędy Miejskiego – masz 14 dni od dnia podpisania aktu, aby złożyć druk IN-1, w celu naliczenia podatku od nieruchomości. terminy ustanowienia hipoteki na zakupionym mieszkaniu, jeżeli kupujesz nieruchomość na kredyt, zwróć na to uwagę. Szczegóły znajdziesz w umowie z bankiem, który udzielił Ci kredytu. Po zakończeniu formalności zostanie Ci już tylko cieszyć się nowym mieszkaniem. Mieszkanie pokazowe na osiedlu Olimpia Port Chcesz dowiedzieć się więcej? Zobacz kolejne artykuły poradnikowe: Jak zmierzyć powierzchnię mieszkania? Jak podłączyć prąd w mieszkaniu? Jak wygląda mieszkanie w stanie deweloperskim? Jakie są zasady wizyty na budowie?

^{Elementy, jakie powinna zawierać umowa deweloperska, określa art. 35 ustawy deweloperskiej. Są to m.in.: strony umowy, miejsce i data jej podpisania, cena nabycia nieruchomości, informacje o powierzchni działki, na której realizowana jest inwestycja, jej stan prawny, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego} Planowanie zakupu domu czy mieszkania wiąże się z wieloma czynnikami ryzyka, które mogą przynieść straty każdej ze stron. Aby do nich nie doszło, prawo przewiduje możliwość zabezpieczenia interesów jeszcze na etapie wstępnego porozumienia, zanim dojdzie do właściwego podpisania umowy kupna-sprzedaży. Takim zabezpieczeniem jest umowa przedwstępna sporządzona na określonych prawem warunkach. Czym jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna jest formalnym dokumentem zdefiniowanym w art. 389 Kodeksu Cywilnego. W myśl jego zapisu jest to zobowiązanie jednej ze stron przyszłej transakcji lub obu jej uczestników do tego, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną. Umowa przedwstępna jest określana jako deklaracja woli, a jej celem jest zagwarantowanie, że jedna ze stron nie wycofa się i nie narazi drugiej strony na straty. W przypadku sprzedającego straty te mogłyby wynikać np. z odmowy sprzedaży domu czy mieszkania innemu chętnemu klientowi. Na skutek tego wydłużyłby się okres do zbycia nieruchomości, co z kolei mogłoby narazić go na koszty utrzymania pustego mieszkania. W przypadku kupującego umowa przedwstępna stanowi zabezpieczenie, że sprzedający nie skorzysta w tym czasie z atrakcyjniejszej oferty i nie zbędzie nieruchomości. Umowę przedwstępną najczęściej zawiera się w przypadku transakcji wysokogotówkowych takich jak kupno-sprzedaż nieruchomości. Dokument powinien mieć określoną formę i zawierać konkretne informacje. Zgodnie z prawem może on, ale nie musi być sporządzony u notariusza, w obu przypadkach – zarówno jako umowa cywilno-prawna, jak i akt notarialny – zachowując wartość prawną. Zawarcie umowy przedwstępnej jest praktykowane w niektórych sytuacjach, w których zachodzą konkretne przesłanki. Jedną z nich jest np. zakup nieruchomości za środki uzyskane z bankowego kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji bank przed uruchomieniem kredytu chce otrzymać od klienta gwarancję, że za uzyskane środki nabędzie on właśnie tę nieruchomość. Inne okoliczności, które skłaniają do podpisania umowy przedwstępnej to: służebności i hipoteki obciążające nieruchomość, roszczenia spadkowe, inne obciążenia nieruchomości, nieuregulowany stan prawny domu czy mieszkania, oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy, konieczność podziału nieruchomości. Należy pamiętać, że umowa przedwstępna sporządzona w każdej dopuszczalnej formie, nie uprawia przyszłego nabywcy do decydowania o nieruchomości. Formalnie nie jest on jeszcze właścicielem, a takie prawo nada mu dopiero notarialna umowa kupna-sprzedaży. Sprawdź: Jak sporządzić umowę sprzedaży nieruchomości? Umowa przedwstępna notarialna Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego. Różnica pomiędzy tymi dokumentami sprowadza się do sposobu i miejsca ich podpisania oraz możliwości egzekwowania swoich praw, jeśli jedna ze stron nie dotrzyma zobowiązania. Umowa przedwstępna notarialna ma podobną formę i zawiera te same treści, co umowa podpisana prywatnie. Jest jednak sporządzana w biurze notarialnym przez notariusza, który pobiera za tę usługę opłatę zgodną z odgórnie ustaloną taksą. Fakt, że dokument ma postać aktu notarialnego, daje też obu stronom więcej możliwości. Podczas gdy w przypadku umowy cywilno-prawnej kupujący ma jedynie prawo do zwrotu zaliczki lub roszczenia o zadatek, umowa przedwstępna notarialna pozwala na dochodzenie swoich praw w sądzie. W efekcie procesu i wyroku sądowego strona poszkodowana może wejść w posiadanie nieruchomości lub też musi zbyć ją na rzecz kupującego pomimo wycofania się z umowy. Akt notarialny stwarza też inną możliwość. Jest nią wpisanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej nieruchomości. Takie działanie uniemożliwi właścicielowi czy zarządzającemu sprzedaż domu lub mieszkania. Forma umowy przedwstępnej Chociaż polskie prawo uznaje i definiuje pojęcie umowy przedwstępnej, jednocześnie nie narzuca jej formy. Dlatego to strony decydują, w jakiej postaci chcą ją podpisać, jednocześnie godząc się na określone możliwości dochodzenia swoich praw w przypadku wycofania się jednej z nich. Zgodnie z wcześniejszymi informacjami umowę przedwstępną można zawrzeć w jednej z dwóch form: jako umowę cywilno-prawną, sporządzoną i podpisywaną przez strony prywatnie, bez udziału osób trzecich. Taka umowa może wiązać się z zabezpieczeniem interesów stron przez wpłacenie ustalonej kwoty zadatku. Umowa przedwstępna z zadatkiem nie uprawnia do dochodzenia swoich praw przed sądem. Stronom przysługuje jedynie roszczenie o odszkodowanie w zakresie poniesionej szkody; jako akt notarialny, sporządzany u notariusza za odpowiednią opłatą. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, oprócz zabezpieczenia zadatkiem oraz roszczeniem odszkodowawczym w zakresie poniesionej szkody, uprawnia obie strony do dochodzenia swoich praw w sądzie i stwarza szansę nawet na przymusowe doprowadzenie do sfinalizowania umowy przyrzeczonej. Sprawdź: Umowa deweloperska- na co zwrócić uwagę? Co powinna zawierać umowa przedwstępna? Zarówno umowa przedwstępna notarialna, jak i cywilno-prawna musi zawierać określone informacje, które czynią ją ważną w świetle prawa. W dokumencie należy umieścić: tytuł, datę i miejsce zawarcia umowy, dokładny opis przedmiotu umowy z uwzględnieniem jego stanu prawnego, dane osobowe stron (imię, nazwisko, PESEL, imiona rodziców, stan cywilny, obywatelstwo, adres, nr dowodu osobistego sprzedającego i kupującego), cenę nieruchomości, informacje o zadatku lub zaliczce, termin podpisania umowy przyrzeczonej. Wymienione informacje muszą być poprzedzone określonymi działaniami. W przypadku stanu prawnego nieruchomości niezbędne jest jego zweryfikowane przez nabywcę. W tym celu powinien on mieć wgląd do księgi wieczystej lub sprzedawca powinien dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni, potwierdzające jego prawo do lokalu i informujące o zaległych opłatach. Jeśli umowę podpisuje małżeństwo, powinny się w niej znaleźć dane osobowe obojga małżonków. Warunkiem jest brak rozdzielności majątkowej. Natomiast podana cena nieruchomości zobowiązuje do jej utrzymania do czasu podpisania właściwego aktu notarialnego podczas kupna-sprzedaży działki, domu czy mieszkania. Umowa przedwstępna a rezerwacyjna Obok terminu umowy przedwstępnej w prawie funkcjonuje również umowa rezerwacyjna. Jest ona pierwszym etapem na drodze do fizycznego i prawnego nabycia nieruchomości. Jej podpisanie przez strony nie jest równoznaczne z przeniesieniem domu czy mieszkania, ale stanowi gwarancję, że do takiego przeniesienia dojdzie. Takie rozwiązanie jest stosowane przez firmy deweloperskie, które sprzedają mieszkania jeszcze na etapie ich budowy. Podpisując umowę rezerwacyjną, deweloper gwarantuje nabywcy, że zostanie on właścicielem zarezerwowanego lokalu, a kupujący gwarantuje deweloperowi, że ten lokal nabędzie. Umowa przyrzeczona Umowa przyrzeczona, to umowa zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej. Innymi słowy, jest to umowa, którą w umowie przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć. Najczęściej jest to umowa kupna sprzedaży, ale nie ma przeszkód, aby w umowie przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć w przyszłości inną umowę, np. umowę darowizny czy też podziału majątku małżeńskiego. Uchylanie się przez jedną ze stron od podpisania umowy przyrzeczonej uprawnia do dochodzenia przez drugą stronę naprawienia szkody, jaką poniosła w wyniku niedotrzymania zobowiązania. Umowa przyrzeczona zawsze musi być sporządzana u notariusza, podczas gdy umowę przedwstępną można, (ale nie trzeba) przygotować bez jego udziału. W drugim przypadku kupujący nie uzyskuje praw do nieruchomości, dlatego nie może zasiedlić obiektu czy dokonywać w nim żadnych zmian. Umowa przyrzeczona takie prawa mu daje. Koszty notarialne umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest dokumentem sporządzanym podczas sprzedaży działki, domu czy mieszkania, podpisywanym w obecności notariusza. Jest usługą, opłacaną przez klientów zgodnie z odgórną taksą notarialną określoną w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. Dokumenty wymagane do umowy przedwstępnej Do podpisania umowy przedwstępnej u notariusza osoby fizyczne muszą przygotować dokument tożsamości. Od osób prawnych są wymagane akt założycielski lub umowa spółki, statut spółki oraz ewentualne dodatkowe uchwały i zgody organów wynikające ze statutu. Obie strony muszą przedstawić wypis aktu notarialnego sprzedaży ewentualnie prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub Akt poświadczenia dziedziczenia. Jeśli wcześniej została zawarta umowa majątkowa, niezbędny będzie też wypis dokumentującego ją aktu notarialnego.

Ile kosztuje podpisanie umowy u notariusza? To, ile kosztuje podpisanie umowy u notariusza, zależy zatem od: rodzaju umowy (czy jest to umowa deweloperska, czy akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości), wartości nieruchomości, w niektórych przypadkach - od regionu kraju (część notariuszy pobiera nieco niższe opłaty niż maksymalna).

W artykule odpowiemy na pytanie, jakie koszty należy ponieść, podczas podpisania aktu notarialnego z deweloperem, gdy nabywamy mieszkanie. Umowa przedwstępna bez notariusza?Umowa przedwstępna to w skrócie dokument, na którym obie strony transakcji np. kupna mieszkania zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to pewne zabezpieczenie dla stron, gdyby jedna nie chciała wywiązać się z umowy. Umowa przedwstępna może być zawarta bez notariusza i ona również będzie obowiązywać strony i być ważna, ale jednak nie będzie tak chroniła jak umowa poświadczona przez notariusza. Jeżeli umowa będzie w formie aktu notarialnego, to jeżeli pojawi się taka sytuacja, że jedna ze stron będzie chciała zrezygnować z umowy, będziemy mogli wówczas zmusić ją sądowo do zawarcia umowy przyrzeczonej. Akt notarialny pozwala nam także na rezerwację mieszkania, czyli sprzedający nie sprzeda go komuś innemu, jeżeli umowa przedwstępna nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, pozostaje nam walka tylko poprzez żądanie notarialne przy umowie przedwstępnejJeden podpis notarialnie poświadczonyOkoło 25 złWypis aktu notarialnegoOkoło 100 zł Koszty sądoweOkoło 150 złWniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia Około 250 złUmowa przedwstępna a koszty notarialneJeżeli decydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej i chcemy, aby nas w pełni chroniła, możemy wybrać którąś z form: umowa przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym lub umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Obie te opcje będą wymagały od nas zapłacenia pewnej kwoty notariuszowi. Poniżej przybliżymy, czym te dwie formy różnią się od siebie i która z nich jest bardziej przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym – umowa ta tworzona jest zazwyczaj przez nas, a notariusz tylko się pod nią podpisuje. Notariusz nie musi również jej czytać, gdyż nie ma takiego obowiązku. Za podpisy musimy oczywiście zapłacić. Jeden podpis wynosi 24,60 przedwstępna w formie aktu notarialnego – umowa ta jest znacznie droższa, gdyż płacimy taksę notarialną, której wielkość będzie zależała od wartości przedmiotu czynności notarialnych. Taksa ta może zostać rozbita na dwie części, jedna przy umowie przedwstępnej druga podczas przenoszenia własności. Inne koszty, jakie pojawią się przy akcie notarialnym to opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa oraz opłata za wypisy aktu notarialnego. Oceń artykuł: Koszt umowy przedwstępnej u notariusza Średnia 5/5 na podstawie 195 opinii.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana ustawą deweloperską, stanowi, iż zarówno umowa deweloperska jak i umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że za czynności notariusza związane ze sporządzeniem i zawarciem tego aktu, trzeba będzie

Zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza odbywa się w bardzo podobny sposób jak inne czynności, których efektem jest sporządzenie aktu notarialnego, a więc np. darowizny nieruchomości czy umowa wykonywane przed przystąpieniem do umowy deweloperskiejPrzed przystąpieniem do podpisania umowy nabywca powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny, do którego koniecznie musi być dołączony wzór umowy deweloperskiej, jaką się później podpisze. Nabywca dzięki otrzymaniu tego typu informacji ma szanse zapoznać się z treścią umowy i ewentualnie negocjować zmiany i rozwiać wszelkie niejasności, gdyż w chwili gdy obie strony znajdą się przed notariuszem na negocjacje i pytania będzie już za krok to ustalenie miejsca i terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Najczęściej to deweloper wskazuje notariusza, jednak ta kwestia pozostaje do ustalenia. Podpisanie umowy dokonuje się w kancelarii notarialnej w lokalizacji wygodnej dla obu stron (np. notariusz w Poznaniu). Czasem, jeżeli notariusz wyrazi na to zgodę, może się odbyć w innej siedzibie np. biurze notariuszaPrzed przystąpieniem do umowy notariusz prosi o podanie danych osobowych nabywców. Następnie jego naczelnym obowiązkiem jest zadbanie o formalną stronę transakcji między nabywcą a deweloperem. Musi on sprawdzić treść umowy czy jest ona zgodna z prawem, a także zweryfikować zgodność stanu prawnego nieruchomości z wpisami w księdze wieczystej. Wszystko po to, by umowa była zgodna z prawem i z poszanowaniem interesów obu zainteresowanych notarialna odbywa się przy obecności obu stron i rozpoczyna się od sprawdzenia przez notariusza tożsamości zainteresowanych. Następnym krokiem jest stwierdzenie czy obie strony zapoznały się z treścią umowy deweloperskiej i czy nie mają żadnych wątpliwości w tej kwestii. Obowiązkiem notariusza jest także poinstruowanie, szczególnie nabywcy, czym jest umowa deweloperska. Po potwierdzeniu zgody obu stron w stosunku do treści umowy notariusz przechodzi do ponownego odczytania umowy. Na zakończenie nabywca i deweloper składają swoje podpisy, pod nimi zaś podpisuje się sam umowy deweloperskiej rzecz jasna wiąże się z zapłaceniem notariuszowi opłaty. Po przeprowadzeniu wszystkich czynności obie strony otrzymują od notariusza wypisy aktu notarialnego, zawierającego umowę deweloperską.

5caM8.